現カチタスの創業者である須田先生の著書、「アパート経営はするな」の続編に目を通してみました。今回は、アパート経営を始めた方向けへのアドバイスが中心でした。しかし、結論から言うと最善の策は前回同様に売却だそうです。
須田先生のシュミレーションでは、築10年で稼働率・賃料水準が3割減になり、賃料収入が新築当時の約半分になるとのことです。（0.7×0.7=0.49）賃料収入は新築当時がピークで毎年低下（稼働率・賃料水準が年々低下）、逆に修繕費とリフォーム費用は毎年増加します。（固定資産税は同水準で推移）ローンを組んでいる場合だと、弱い物件では築6年目から収支がマイナスになると分析されています。つまり、不動産、建築会社から示される収支シュミレーションは大甘なのです。この結果、ローンの返済原資が確保できず、お金が持ち出しになったり、ひどい場合には競売になってしまうケースもあるそうです（2012年8月時点）。
敷金・礼金・更新料を無し（インターネット検索に引っかかるように）、ペット可にする、部屋をくっつけて広い間取りにする、ソーラーパネルを設置するなどして、稼働率・賃料水準の低下を食い止める取り組みも紹介されていますが、何にも優先して売却（損切りになったとしても）を検討すべしとのご意見でした。
幸いにも、安倍政権発足以降は異次元の金融緩和により金利が低下、不動産投資に対する期待利回りも低下してきました（期待利回りの低下は不動産の価格上昇につながる）。現在ゼロ金利でこれ以上金利を下げる余地がなく、賃料も上がらないとすると、私にはまさに今が収益アパートを売却する絶好の機会に見えます。
弊社では基本的にアパートは売却するようお客様にお勧めしています。不動産会社、建設会社、銀行がブラックボックスとしている数字なども交え、アパート経営のリスクについてコンサルティングさせて頂いております。相談は無料で承りますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
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