農地の売買について

別荘の売買を行う際には、地目が農地のものもあります。この度、長野県のとある
別荘の売買を行いますが、取引対象地の一部が農地となっています。

農地を他の地目に変更することが出来れば、新しい所有者が登記（本登記）すること
が出来るのですが、農地の転用には一定の時間がかかるので、転用が終わり本登記を
するまでの間、新所有者は農地に仮登記を行います。

仮登記になっている土地は、元の売主が売却（二重売買）したり、賃借権を設定した
りすることが出来るため、売買時の特約でこれらのことをしないことを約束する必要
があります。

また、地目変更登記をしようとしても、農業委員会の判断により、地目変更（5条）
が却下される場合もあります。その場合は仮登記のまま、本登記がされていない状態
が続くことになります。（3条の申請には制約があります。）

一般的に農地の固定資産税は低く、登記が所有者に残ってしまったとしても経済的
に大きな問題となる事はあまりありませんが、権利が不安定な状態を長く放置して
おくことはあまりよいとは言えません。万が一、その土地で問題が起きた際の責任
の所在も不明瞭になります。  

農地法も多くの問題を抱えていると思います。この分野も、法律が変わり農地の
取引が活性化することを期待したいです。