サブリース保証に対する相談

一棟アパートのオーナーからサブリース賃料保証を付けようか悩んでいるとの相談を
受けました。

昨今のレオパレス問題などを背景に、サブリースに対する印象は悪くなっていますが、
サブリース事態に問題があるわけではありません。

サブリースの在り方として、オペレーションが難しい物件については、プロの運営
会社に任せて、安定した収益を得るというものがあると思います。一方で、運営が
簡単な物件については、サブリースを使う必要性は低いといえます。

不動産の資産クラスの中には、オフィスビル、商業施設、ホテル、一棟マンション等
がありますが(一棟マンションに一棟アパートを含む)、一棟マンションの運営は
他の資産クラスと比較すると最も簡単といわれています。

運営が簡単である程度賃料も安定している(賃借人が賃料の引き下げを要求すること
は殆どありません。)ので、必然的に投資利回りは低くなります。
この低利回りの投資案件にサブリースをかませる行為は、低い利回りを更に低下させ
ることに繋がります。中期的に見たら逆ザヤになってしまうかも知れません。

この様なことから、サブリース契約はしないべきであるとオーナー様にお伝えしまし
た。一棟アパートでは、管理やリーシングを地元のNo.1業者に任せておけば、殆ど
問題は起こらないうえ、サブリース業者に任せるより安く運営出来ます。

一棟アパート投資をめぐる相談がどんどん増えています。お客様に適切なアドバイス
が出来るよう、今後も勉強を続けていこうと思います。

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