一ヵ月ほど前になりますが、NPO法人日本住宅性能検査協会は「レオパレス21
オーナー被害者の会設立準備委員会」を発足させたと発表しました。
http://toshi-fudousan.or.jp/news2/valuepress/adr21.html
サブリースに係るトラブル全般に対応してくれるそうで、銀行と交渉し返済の
リスケや金利の減免等を手伝ってくれるそうです。
弊社でもレオパレスの物件問題に取り組んでいますが、上記のサービスを受けた
としても、オーナーの置かれている状況にはあまり変わりはないのではないかと
感じてしまいます。
確かに債務のリスケや金利の減免などは一部のオーナーには朗報かもしれませんが、
サブリースでごまかされている賃料と実勢賃料の差を考えると焼け石に水です。
つまり、本来物件が現金を稼ぐ力を100とすると、レオパレスが手抜き工事をして
いることもあり、現金を稼ぐ力が50位になってしまっています。実際に弊社のお客
様のサブリース賃料は、20年かけて半額程度になりました。この100と50のギャップ
は、サブリース保証賃料の減額や、売却するときに驚くほど安く売るしかないことに
より確定されることになります。債務のリスケや金利の減免は、この現金を稼ぐ力
100のうちの1−２程度に過ぎません。
同委員会から紹介される弁護士やその他士業先生の費用もばかにならないうえ、
下手にコンバージョンをして失敗すれば損失が更に膨らみます。
上記のことから、アパート経営事業を立て直すというのは不可能で、同委員会に
相談したところで、問題の先送り程度の効果しかないと思われます。
中でも、立地が厳しい物件は人口減少も手伝い、将来的に状況が改善することは見込
まれないため、早期の損切りが何より重要です。
売却にはレオパレスのサブリースの解除を求められるので、
①サブリース契約解除②リーシングのやり直し（ほぼ満室まで）③適正な割引率で売却
と進めていくほかなく、売却に伴い大きな損失が出ることを避けることはできません。
弊社は顧客に変な期待を持たせるのではなく、現実をできるだけ正確に伝えるよう努め
ています。それが、経済的に見て何よりもお客様のためになるからです。
このサブリース問題は今後更に深刻化していくと思われます。問題解決によりよい方法
がないか、今後も勉強を重ねていこうと思います。
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